פסק-דין בתיק ת"א 24251-06

1.         האם זכאי התובע לפיצוי בגין הפרש שטח במגרש שאותו חכר ממנהל מקרקעי ישראל (להלן "המנהל") ואשר נבע עקב טעות במדידה?

            זוהי השאלה הניצבת בפנינו בפסק דין זה.

2.         תחילתו של הליך זה בהמרצת פתיחה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בחיפה, וכללה נתבעים וסעדים נוספים. המנהל לא היה צד בהליך זה. המרצה זו התבססה על חוזה חכירה לדורות שנחתם בין התובע למנהל ביום 19.1.1979 (להלן "חוזה החכירה"), שלפיו חכר התובע מהמנהל את המגרש הידוע כמגרש מס' 66 בגוש מס' 18547 חלקות 15 ו-16 מאדמות כפר ג'דיידה-מכר, בשטח של 930 מ"ר , לתקופה של 49 שנים (להלן "המגרש"). לחוזה החכירה צורף תשריט גרפי שסימן את גבולות המגרש כמתואר לעיל (חוזה החכירה על נספחיו צורפו כנספח א1 לכתב התביעה).

3.         בהמרצת הפתיחה הנ"ל, טען התובע כי במגרש בשטח של 930 מ"ר שהוחכר לו על ידי המנהל כמצוין לעיל נכלל כביש גישה בין ביתו לבין הכביש הראשי. במסגרת הליך זה התייצבה  נציגה מטעם המנהל גב' מזל חיימוביץ ומסרה כי כביש הגישה אינו מהווה חלק מהשטח של 930 מ"ר שהוחכר לתובע על פי חוזה החכירה והתשריט שצורף לו, וכשנשאלה על השטח שנגרע ממגרשו של התובע עקב קביעה זו, השיבה כי חוזה החכירה נערך בהתבסס על מדידה גרפית שאינה מדוייקת מטבעה לעומת מדידה קואורדינטית הנערכת לצרכי רישום, וזהו מקור ההפרש בין השטחים שלהם טוען התובע. עוד הפנתה העדה לסעיפים 12 ו-13 לחוזה החכירה שנחתם בין הצדדים.

4.         המרצת הפתיחה תוקנה ברשות בית המשפט ועברה למסלול של תביעה רגילה וכללה סעדים הצהרתיים וסעד כספי על סך של 238,000 ש"ח (ת.א 513/06). לתביעה זו צורף המנהל כנתבע נוסף. בנוסף צורפה חוות דעת שמאית של המהנדס ושמאי המקרקעין מר מאהר ח'ורי.

בסעיף 36 לכתב התביעה טען התובע כי במידה וייקבע כי כביש הגישה אינו נכלל בשטח שהוחכר לו על ידי המנהל, אז זכאי הוא לתשלום פיצוי בגין הפרש שטח שנוצר בין השטח המופיע בחוזה החכירה (930 מ"ר) לבין השטח "האמיתי" של המגרש.

5.         בשלב מסוים, קיבל התובע את המלצת בית המשפט לוותר על הסעד ההצהרתי, ומשכך, הורה בית המשפט המחוזי על מחיקת הסעדים ההצהרתיים מכתב התביעה ועל מחיקת יתר הנתבעים למעט המנהל, והורה על העברת התביעה הכספית (סעיף 39.4) לבית משפט זה.

6.         בהליך שבפניי חזר התובע על דרישתו לפיצוי עקב הפרש שטח.

המנהל לעומתו טען כי הוא לא הפר את חוזה החכירה עם התובע תוך שהוא מסתמך בין היתר על סעיפים 12 ו-13 לחוזה החכירה שפי שיפורט בהמשך. עוד טען כי לא קמה לתובע כל זכות לפיצוי, בין היתר בשל העובדה שהתובע בפועל מחזיק בשטח גדול יותר מהשטח שנרשם בחוזה החכירה. לתמיכת טענתו הנ"ל, הגיש המנהל תשריט מדידה ממנו עולה כי התובע מחזיק בשטח של 978 מ"ר בעוד שהמגרש נשוא חוזה החכירה הינו בשטח של 840 מ"ר לשיטתו. לחילופין טען כי התובע הפסיק לשלם דמי חכירה מאז שנת 2000, ומשכך הוא זה שחייב כספים למנהל.

7.         לאור המחלוקת שנוצרה, מונה המודד מר מוטי זייד כמומחה מטעם בית המשפט. המומחה אישר את קיומו של הפרש של 61 מ"ר בין שטח המגרש שצויין בחוזה החכירה לבין שטח המגרש המקורי, וכך ציין בסעיפים 7.8 עד 7.10 לחוות דעתו:

" 7.8.   בבדיקת השטח המוקצה ע"י התווית גבול ההקצאה התיאורטי המקורי שטח המגרש המוקצה הנו 869 מ"ר, השטח המוקצה עפ"י הסכם החכירה הנו 930 מ"ר.

7.9.      להערכתנו ההפרש בשטח נבע מטעות בחישוב בהתחשב בעובדה שתוכנית החלוקה המקורית שורטטה ידנית וחישוב השטח נערך באופן גרפי.

7.10.     בכל מקרה בחוזה החכירה שנחתם בין הצדדים הוזכרה אפשרות זו והחוזה התייחס לסוגית הפרשי שטח בסעיפים 12 ו 13."

8.         התובע לא שלח שאלות הבהרה למומחה למרות הרשות שניתנה לו לכך, ולאור המחלוקת הפרשנית שהתעוררה בין הצדדים בנוגע לממצאיו של המומחה, הוחלט על זימונו לחקירה. ברם, התובע לא הפקיד את שכרו של המומחה בקופת בית המשפט, ומשכך, בוטל זימונו, וניתנה החלטה על מתן פסק דין על סמך חומר הראיות שקיים בתיק וסיכומים בכתב.

9.         דיון

            אפתח ואומר כי הצדדים אינם חלוקים לגבי העובדה שקיים הפרש בין השטח המופיע בחוזה החכירה שהתבסס על מדידה גרפית (930 מ"ר), לבין השטח האמיתי של המגרש שהתבסס על מדידה קדסטרלית (869 מ"ר), ומשכך, שטח המגרש האמיתי המוחזק על ידי התובע, קטן ב-61 מ"ר מהשטח שהוקצה לו על פי חוזה החכירה. בנוסף, הם אינם חלוקים כי הפרש זה מקורו במדידה הגרפית שעליה התבסס חוזה החכירה כאמור, שהינה מטבעה מדידה לא מדוייקת. המחלוקת ביניהם מתמקדת בשאלה האם הפרש זה מזכה את התובע בפיצוי מאת המנהל?

10.        בטרם אדון בשאלה זו אסלק מבפניי טענה שהועלתה על ידי המנהל לעניין השטח המוחזק על ידי התובע בפועל.

בתשריטים שהוגשו על ידי המנהל ועל ידי מומחה בית המשפט עלה כי התובע פלש לשטחים נוספים המיועדים לשביל ציבורי ולמגורים, והחורגים מגבולות המגרש שהוקצה לו, וכי גודל הפלישה הנו 91 מ"ר (על פי חוו"ד מומחה בית המשפט).

            במצב דברים זה טען המנהל כי לתובע לא קמה עילת תביעה בגין הפרש שטח, שכן השטח המוחזק על ידו בפועל הינו 960 מ"ר (869 מ"ר+91 מ"ר), בעוד שהשטח שהוקצה לו על פי חוזה החכירה הינו 930 מ"ר.